Wird ein Gebäude vermietet, muss festgestellt werden, ob eine „große“ oder „kleine“ Vermietung vorliegt. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sich daraus unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben.
„Kleine“ oder „große“ Vermietung?
Unter die „kleine“ Vermietung fällt die Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Nach den Liebhaberei-Richtlinien zählen zur kleinen Vermietung auch die Vermietung von einzelnen Appartements (Mietwohnungen) und im Wohnverband befindliche Fremdenzimmer (bis zu zehn Betten).
Eine entgeltliche Gebäudeüberlassung von Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten fällt unter die „große“ Vermietung. Außerdem zählt hier jede Gebäudeüberlassung dazu, die keine „kleine“ Vermietung darstellt, z.B. auch das Vermieten von Geschäften, Bürogebäuden, sowie gewerbliche Zimmervermietungen. Umsatzsteuerlich ist bei der „großen“ Vermietung keine Liebhaberei anzunehmen.
Liebhaberei bei der kleinen Vermietung
Liebhaberei kann im Steuerrecht bei bestimmten unternehmerischen Tätigkeiten vermutet werden, mit denen sich nach absehbarer Zeit kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt. Fällt eine „kleine“ Vermietung unter die Liebhabereivermutung, werden die Verluste daraus ertragsteuerlich nicht anerkannt. In der Umsatzsteuer besteht kein Recht auf Vorsteuerabzug. Wird bei der Vermietung ein Verlust erzielt, so muss für die Anerkennung der Verluste anhand einer Prognoserechnung dargelegt werden, ab wann ein Gesamtüberschuss der Einnahmen bzw. Gesamtgewinn zu erwarten ist.
Keine Liebhaberei in der USt
Im September dieses Jahres hat das Bundesfinanzgericht (BFG) entschieden, ob bei einem Wohnungseigentümer eine Liebhaberei vorliegt. Der Besitzer hat die Wohnung zur Gänze fremd finanziert und deshalb sind aus der Vermietung Verluste entstanden. In der Einkommensteuer hat das BFG die Liebhabereivermutung bestätigt, in der Umsatzsteuer allerdings nicht.
Nach der Meinung des BFG kann bei einem Verlust, der nur durch die hohen Fremdfinanzierungskosten entstanden ist, nach dem Umsatzsteuerrecht eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegen.
Das BFG sagt zu der unterschiedlichen Beurteilung in der Umsatz- und Ertragsteuer: Liegt der wesentliche Grund für einen Verlust in einer marktüblichen, aber die ertragsteuerliche Substanz gefährdenden Finanzierung, können gemeinschaftsrechtliche Überlegungen zur umsatzsteuerlichen Beurteilung führen, die von der ertragsteuerlichen abweicht.
Stand: 27. November 2014
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